Сегодня в энциклопедии:

770 компаний254 объекта, 316 персон116 терминов.

Английский Квартал

Английский Квартал
Островок Британии недалеко от центра Москвы. Окончание строительства жилого комплекса намечено на 2010 год

Реклама
наша химчистка предлагает Вам заказать выездное обслуживание . перчатки рабочие . Надежный сек шоп. Сек-шопы в Санкт-Петербурге.
Реклама
Современные люстры интернет магазин китай, потолочные люстры интернет магазин - Разсвет.ру - http://www.razsvet.ru/. Телефон:(495)225-55-48.
Версия для печати
28 июня 2010
Гриценко Мария / Дометра

Кластеры: мини-города в Москве

Кластеры: мини-города в Москве Эксперты компании RRG поделили Москву на 12 мегакластеров - маленьких городов, разделенных естественными преградами. По словам экспертов, горожане готовы покупать продукты, лечиться, работать и отдыхать в пределах своих кластеров, если им предоставить такую возможность.

Кластер (или связка) - территория, ограниченная физическими препятствиями естественного (природного) и искусственного (антропогенного) происхождения. К первым можно отнести леса, водные объекты, рельеф, ко вторым - железные дороги, промышленные зоны, автомагистрали.

Классическим примером такого кластера эксперты компании RRG считают поселки, разделенные высокими хребтами гор - если вокруг поселка достаточно ресурсов для нормальной жизни, обитатели поселка не станут по своей воле преодолевать это препятствие. Зачастую им проще спуститься в долину. Поэтому по обе стороны горной гряды могут существовать две разных общины, представители которых могут иметь разные социальные и культурные особенности, и даже говорить на разных языках, хоть и разделяет их всего лишь несколько километров.

Разумеется, в современной городской жизни не найти таких непреодолимых препятствий. Их роль выполняют железнодорожные пути, автомагистрали, перегруженные в часы пик, стройки и промзоны. Пересечь такие полосы препятствий горожанин может, но не хочет. И задача девелоперов - пойти навстречу желаниям горожан, обеспечив их всем необходимым в пределах одного кластера. К числу необходимых объектов инфраструктуры относятся аптека, супермаркет, школа, детский сад, отделение банка, развлекательный центр и т.д. Фактически, каждый кластер в городе является отдельным мини-рынком недвижимости со своим соотношением спроса и предложения. Именно поэтому при планировании строительства нужно учитывать эти "кластерные особенности" района.

По значимости потенциальные границы связок подразделяются на три категории. Первая естественные водные преграды, лесные массивы, а также радиальные железнодорожные ветки, ведущие от столичных вокзалов за пределы города. Все это самые труднопреодолимые препятствия. Возможность быстрого переезда на другую сторону реки или железной дороги полностью зависит от количества мостов (путепроводов) и их пропускной способности. А через озеро или лесопарковую зону вообще не проходит никаких дорог. Когда на продолжении Люблинской улицы в Братеево стали строить ТЦ Real, многие были уверены, что новый гипермаркет эконом-класса перетянет на себя часть потребителей Ашана, уже открытого на той же Люблинской, но в Марьино. Тем более, что оба объекта находятся буквально пяти минутах езды по прямой широкой дороге (когда она свободна, разумеется). Однако ничего подобного не случилось, да и не должно было случиться. Дело в том, что Ашан и Real были открыты не то, что в разных кластерах, а даже в разных мегакластерах. Москва-река с единственным на всю округу Братеевским мостом стала почти непреодолимой преградой. По крайней мере, большого количества желающих выстаивать огромные пробки при переезде через мост ради посещения аналогичного по сути своей ТЦ не нашлось, сообщают эксперты компании.

Ко второй категории границ относятся преграды, которые при определенном желании вполне можно преодолеть: промзоны, а также магистрали I уровня радиальные шоссе, продолжающиеся за МКАД и переходящие в трассы междугороднего/федерального уровня. Впрочем, роль последних - двоякая. Для мегакластера они не являются потенциальной преградой, рассказывают эксперты. Скорее наоборот связующим звеном, главной артерией, по которой жителям вполне удобно перемещаться внутри своей мегасвязки. А вот с точки зрения обычного кластера, где важным критерием является шаговая доступность, магистральная улица вполне оправданно будет служить границей.

Используемые данные собираются компанией RRG более пяти лет. Основной технологией являются данные с земли, т.е. полученные путем массовых опросов населения, переписи объектов недвижимости различных типов, структуры и качества жилой недвижимости, объектов нового строительства, подсчеты автомобильного и пешеходного трафика и т.д. Кроме того, используются статистические данные, публикации средств массовой информации, базы данных по продаже и аренде недвижимости, и т.д. С помощью собранных данных, аналитиками и ГИС-специалистами создаются различные модели, на основании которых строятся отдельные карты, отражающие уровень доходов населения, обеспеченность автомобилями, офисами, торговыми, социальными объектами и т.д.

В 2005 году компания RRG, используя собственный и международный опыт, предприняла первую попытку применении кластерного районирования территории Москвы с целью повышения эффективности проведения консалтинговых и геомаркетинговых исследований. За это время, впрочем, столица успела измениться - кластеров и мегакластеров стало больше. Строились новые дороги, застраивались промзоны, город прирастал целыми районами. Сейчас специалисты компании выделяют в пределах Москвы 87 кластеров, которые, в свою очередь, объединяются в 12 мегакластеров. Еще одни мегакластер Зеленоград, который является, по сути, отдельным городом.

Общественность восприняла идею кластерного деления как способ в очередной раз переделить Москву - на богатых и бедных, "автомобилистов" и "безлошадных". Однако изначально кластерная теория была придумана как инструмент для девелоперов. Именно она позволяет понять, почему два магазина-конкурента, расположенные на расстоянии 4 км на одном шоссе, на самом деле не отбирают друг у друга покупателей. Денис Колокольников привел пример исследования, которое проводила их компания, и рассказал, что начальство магазина, который открылся раньше, было удивлено, что после открытия магазина-конкурента число покупателей не снизилось. Оказалось, что магазины расположены в различных кластерах, и между ними есть водная преграда, а также традиционное пробочное место дороги. Учитывая эти "кластерные особенности", девелоперы могут проверить спрос и предложение не просто в конкретном районе (который может быть разделен и зонирован дорогами, мостами, пробками и промзонами), а в целом кластере - унитарной единице на городском рынке недвижимости.

Это не значит, что критерий обеспеченности не должен учитываться при планировании нового строительства в пределах того или иного кластера. Разумеется, пожелания состоятельных покупателей вряд ли удовлетворит "Копейка", а магазин уровня "Азбуки вкуса" будет по карману только покупателям с достатком выше среднего. Но, если рассмотреть кластерную карту Москвы, можно увидеть, что "чистых" зон финансового благоденствия не так уж много, и расположены они преимущественно в самом центре города. В других районах наблюдается социальное расслоение, а значит, при планировании строительства объектов инфраструктуры нужно будет учитывать потребности людей с разным уровнем доходов. Разделение районов по социальному признаку можно назвать третьим типом границ. Эти границы более проницаемы, чем перегруженные дороги или промзоны, однако об их существовании не стоит забывать.

Эксперты и аналитики некоторых других компаний утверждают, что подход им знаком и в целом "уже не нов". И пользуются они своими собственными наработками, не утруждая себя делением города на кластеры и мегакластеры. Тем не менее, стоит отметить, что кластерный анализ действительно может сэкономить ресурсы и помочь определиться с планами на будущую застройку города. И эта помощь нужна, по сути, не столько строителям торговых центров, сколько городским властям - для планирования застройки, как комплексной, так и точечной.