15 ноября 2011/articles/2011/11/15/zaostop/

Запрет на стройку в ЦАО: тормоз или новый рычаг?

Компания Penny Lane Realty – один из ведущих операторов на рынке жилой и коммерческой недвижимости – провела пресс-завтрак, посвященный годовщине нового мэра и его новой строительной политике. О том, как она повлияет на рынок недвижимости, рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский

Неудивительно, что одной из главных тем обсуждения стала остановка и заморозка всех инвестконтрактов, которые были запущены при инаугурации нового мэра. Для рынка это болезненный и сложный процесс, который и сейчас оказывает влияние на его развитие. Было расторгнуто около 200 инвестконтрактов - огромное количество для отечественного рынка. Кроме того, финальным "аккордом" новой программы мэра стал запрет на любое новое строительство в пределах ЦАО.

По словам эксперта, трудно сказать, что остановка инвестконтрактов могла в чем-то пойти на пользу городу: рынок только-только начинал подавать признаки жизни после пережитого кризиса. С обывательской точки зрения многие вещи, конечно, стали лучше, заявил Зиминский. Ну да: меньше строек, меньше шума и пыли, меньше плотность застройки.

"Принцип "все запретить, а там посмотрим" - испытанное средство из арсенала любого чиновника, и никогда подобные меры не приводили к однозначному результату - польза всегда шла рука об руку с вредом. Мы пока не ощущаем всех последствий запрета на новое строительство. Да, центр перенаселен, да, пробки. Но корни проблемы уходят отнюдь не в строительство новых домов.

Вместе с мэром сменилась и вся команда, а это означает, что настало время ждать смены правил игры и выстраивания новой вертикали от девелоперов до руководства. Однако судя по количеству каркасов недостроенных зданий, высящихся в ЦАО - выстроилась она пока не до конца.  В среднесрочной перспективе следует ожидать роста цены в центре - как это было в 2005-2006 годах. Правда, рост этот будет идти только в случае, если не грянет новый кризис. Соответственно наметится расслоение населения: в центре будут лет через 15-20 жить более состоятельные граждане, по окраинам - менее.

Споры между продавцами и покупателям набирают обороты. До кризиса продавцы продавали по любой цене, а покупатели сметали 80-90% строящегося жилья еще на уровне котлована, хотя зачастую строительство велось без каких-либо оформленных разрешительных документов.  Такая ситуация существует по сей день, однако время поменялось: с конца лета 2009-2010 гг начались компромиссы. Продавцы подняли головы, вторичный рынок сообщает о нормализации ситуации: растет количество предложений относительно сентября - не менее чем на 15%.

А вот покупатели занимают все более выжидательную позицию: девять из десяти сделок, по которым уже готовы схемы оплаты, срываются по причине неизвестности того, что будет в стране завтра (точнее, в марте 2012 года). Чиновники в этом плане действуют более "правильно": они ищут способы, методы и направдения, по которым им выгодно направить свои капиталы. Основным активом они, естественно, выбирают недвижимость. Среди общего количества покупки квартир от 15-2 млн долларов чиновники составляют сегодня 60%.

Покупатели не разделяют оптимизма продавцов и думают о том, как остаться в кэше: на рынке не то чтобы затишье, но активность покупателей снизилась. Заморозка же проектов пока не изменилась: новые правила игры определятся только в марте. Для девелоперов появится более чем важная информация о том, каким образом будет осуществляться согласование, разрешительная документация, как будут оформляться документы на аренду. Доля города всегда составляла в строительстве от 30 до 50% площадей строящихся объектов. Чаще всего этот вопрос решался в ту или иную пользу с помощью денег. С будущего года в планы строительства в обязательном порядке должно включаться возведение инфраструктуры.

О запрете строительства в ЦАО можно сказать так: главное, не снести сегодня то, чего сносить не следует, хотя в центре, конечно, и старого хлама хватает. Тема реконструкции старых фабрик и слкладов тоже привлекает сегодня большое внимание. Можно говорить о рождении новой тенденции: так, в 2012 году обещает определиться с концепцией перестройки объект "Красный Октябрь". Между тем с 2003 года, когда о реконструкции "Красного Октября" было заявлено, прошло восемь лет!

Что же касается вытеснения эконом-класса из ЦАО на окраины, о котором снова вспомнили в контексте нынешней ситуации на рынке недвижимости, то оно будет происходить небыстро, но начнется в ближайшее десятилетие неминуемо: жилье в центре снова начнет дорожать.

Автор репортажа: Екатерина Вейде